Non è sempre agevole capire se sia responsabile il singolo condomino oppure il condominio/amministratore per i danni provocati a terzi. Ad esempio, si pensi al caso della caduta di calcinacci dal balcone «aggettante» (cioè sporgente dal profilo della facciata) che si affaccia sulla strada, con il conseguente danneggiamento di un’automobile in sosta. In questo caso, se la caduta riguarda un elemento ornamentale della facciata, la responsabilità è del condominio. Se crolla, invece, l’intero terrazzo, la responsabilità è del proprietario. A meno che il possessore del bene (il condominio o il condomino) non dimostri che il distacco è conseguenza di una causa di forza maggiore (ad esempio un terremoto o un fulmine che colpisce il balcone provocandone il crollo), in capo al custode ricade la responsabilità oggettiva del danno. In questi casi chi ha subìto il danno può rivalersi contro il condominio o il condomino e ottenere un risarcimento.
Responsabilità e rimedi
In caso la responsabilità sia a carico del condominio, sarà poi compito del condominio verificare se sussiste una negligenza o inadempimento da parte dell’amministratore e pretendere un rimborso.
La situazione si complica in caso il danneggiato sia una persona, con il responsabile che potrebbe anche essere perseguito personalmente in sede penale per lesioni, omicidio colposo e altro, per violazione della posizione di garanzia che gli compete secondo l’articolo 40, comma 2, del Codice penale. L’amministratore, infatti, come recita l’articolo 1130 del Codice civile, è tenuto a «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio», soprattutto se gli interventi rivestono carattere urgente, come nel caso di un cornicione pericolante. In questi casi, in cui anche una minima perdita di tempo può risultare decisiva, l’articolo 1135 del Codice civile consente al professionista di procedere con i lavori di manutenzione straordinaria senza l’autorizzazione dell’assemblea, che dovrà essere messa al corrente della decisione alla prima seduta utile.
Per evitare rischi e garantire l’incolumità di condòmini e soggetti terzi, l’amministratore deve procedere rapidamente, facendo transennare l’area a rischio e mettendo in sicurezza la porzione di edificio pericolante. Questo non autorizza l’amministratore – che deve predisporre un intervento finalizzato solo a rimuovere il pericolo – a ordinare il rifacimento della facciata senza preventiva delibera assembleare.
Il discorso cambia se a provocare il danno è una mancanza del condomino. Si pensi, ad esempio, ad un vaso posizionato su un davanzale che cade e colpisce un mezzo o una persona, provocando danni più o meno gravi, con annesse responsabilità civili (danno cagionato da cose in custodia) e penali (getto pericoloso di cose), lesioni e altro.
La questione si complica laddove il regolamento condominiale proibisca il posizionamento di vasi sui davanzali: in tal caso a rischiare è anche l’amministratore, che avrebbe dovuto sorvegliare il comportamento dei condòmini e controllare l’osservanza del regolamento.
