Ognuno vede le sue esigenze abitative cambiare nel corso della vita, anche più di una volta.
Quando si va a convivere con una persona; quando si cambia città per un nuovo amore o per un nuovo lavoro; quando nasce un figlio e lo spazio a disposizione improvvisamente diventa scarso; oppure, semplicemente, quando le disponibilità economiche non sono più sufficienti ed hai bisogno di pagare un canone d‘affitto inferiore.
Al contrario, potresti essere tu il proprietario di casa, ed aver bisogno di rientrare in possesso della tua abitazione.
In questi ed altri casi, potrebbe sorgere la necessità di interrompere il rapporto di locazione.
Da dove iniziare?
In caso sia necessario recedere da un contratto di locazione, il primo passo da compiere è quello di redigere una lettera di disdetta del contratto di affitto, idonea e completa.
Per farlo ci sono due strade:
rivolgerti ad un professionista, ad esempio un’agente immobiliare abilitato, un avvocato o un commercialista;
provare con il fai-da-te (a costo zero).
Se hai scelto la seconda opzione, ecco i nostri suggerimenti per sapere come preparare una lettera di disdetta affitto perfetta dal punto di vista legale.
Lettera di disdetto dell’affitto: le esigenze cambiano
Quando si stipula un contratto di affitto, esso ha sempre un inizio ed una scadenza, prevista per legge o esplicitata all’interno del contratto.
Può tuttavia accadere che, nel corso del rapporto di locazione, una delle parti debba far cessare gli effetti del contratto prima che intervenga la naturale scadenza, e ciò per ragioni personali o professionali.
Le motivazioni che inducono proprietario di casa o inquilino a disdettare l’accordo non rilevano, ciò che ha importanza è solo la forma da dare alla comunicazione con cui tale decisione viene manifestata alla controparte.
A tal proposito, ogni tipologia di contratto di affitto ha una forma differente di lettera di disdetta.
Distinguiamo infatti tra:
– contratti ad uso abitativo a canone libero: la loro durata standard è di 4 anni, rinnovabili di altri 4;
– contratti ad uso abitativo a canone concordato: la loro durata standard è di 3 anni, rinnovabili di altri 2;
– contratti ad uso commerciale: la loro durata standard è di 6 anni, rinnovabili di altri 6;
– contratto ad uso alberghiero: la loro durata standard è di 9 anni, rinnovabili di altri 9;
– contratti ad uso transitorio: la loro durata standard va da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi.
Come abbiamo visto in precedenza, l’esigenza di disdettare il contratto di affitto può insorgere tanto dal proprietario di casa, detto anche locatore, quanto da parte dell’affittuario, detto anche locatario o inquilino.
Chiaramente, le ragioni che inducono l’uno o l’altro a redigere la lettera di disdetta dell’affitto sono opposte.
Ma andiamo con ordine.
Lettera disdetto affitto: dal lato dell’inquilino
Vediamo cosa devi fare se abiti una casa in affitto (in questo caso puoi essere definito inquilino, locatario o conduttore) e vuoi dare disdetta prima della naturale scadenza.
A seconda del tipo di contratto di affitto che hai stipulato, distinguiamo:
A) Contratti ad uso abitativo
La disdetta anticipata dei contratti di questo tipo deve essere data a mezzo raccomandata A/R oppure posta elettronica certificata (PEC), in base a quanto previsto dal contratto stesso.
Il termine è di 6 mesi prima della data in cui il contratto verrebbe a naturale scadenza.
Ciò significa:
– 6 mesi prima del decorrere dei 4 anni per i contratti a canone libero;
– 6 mesi prima del decorrere dei 3 anni per i contratti a canone concordato.
Questa regola è molto importante, ma esiste anche l’eccezione che conferma la regola: ci sono alcuni contratti che prevedono una particolare clausola convenzionale. In tali casi la disdetta può essere data in qualsiasi momento, purché si faccia espresso riferimento all’articolo del contratto di affitto che prevede tale clausola. Il mezzo sarà sempre una raccomandata A/R o PEC.
Infine, ci può essere il caso in cui la necessità di disdire il contratto derivi da gravi motivi. In tali casi, il recesso può essere dato in qualunque momento, con preavviso di almeno 6 mesi prima della data in cui si intende lasciare la casa.
Tali gravi motivi vanno comunicati nella lettera di disdetta e devono avere i seguenti requisiti:
non dipendere dalla volontà dell’inquilino;
devono essere imprevisti;
devono essere oggettivi, cioè realmente impossibili da superare.
B) Contratti ad uso commerciale o alberghiero
La disdetta di questo tipo di contratti va effettuata con lettera raccomandata A/R oppure a mezzo posta elettronica certificata (PEC), con un preavviso che cambia a seconda del tipo di esercizio commerciale.
In particolare il preavviso sarà di:
– almeno 6 mesi prima che intervenga la naturale scadenza del contratto in caso di attività commerciale (quindi 6 mesi prima dei 6 anni);
– almeno 12 mesi prima della naturale scadenza in caso di attività alberghiera (quindi 6 mesi prima dei 9 anni).
In entrambi i casi, l’inquilino non deve necessariamente illustrare le ragioni della disdetta, a meno che il proprietario non le richieda espressamente.
Anche in tal caso, è prevista la possibilità della disdetta data al locatore per gravi motivi, i quali devono essere:
improvvisi ed imprevedibili;
determinati da un andamento economico aziendale sfavorevole, che imponga un cambiamento effettivo del tipo di attività o della sede della stessa. Pensiamo ad esempio al caso in cui l’attività commerciale venga esercitata in un locale che si trova in una delle zone più care della città, magari per avere una maggiore visibilità. Il canone di affitto potrebbe diventare, nel tempo, troppo elevato rispetto agli utili aziendali;
determinati, al contrario, da un andamento economico favorevole, che imponga un ampliamento della sede per far fronte a nuove necessità – ad esempio – di organico.
In tutti i casi in cui la necessità del recesso viene dettata da eventi gravi ed imprevedibili come quelli sopra citati, occorre sempre rispettare il preavviso (di 6 o 12 mesi), ma stavolta ciò è necessario in qualsiasi momento si verifichi l’evento, senza dunque attendere l’approssimarsi del termine naturale di scadenza del contratto.
C) Contratti ad uso transitorio
In questi casi, considerato che la durata massima della locazione è di soli 18 mesi, il termine massimo del preavviso è di 3 mesi prima della scadenza del contratto.
FAC SIMILE MODULO:
